致高邻，我们为何换物业？如何选聘新物业？

龙庭业主业委会资讯 2023-09-11

龙庭小区刚建成的时候，房价是周边最高的，如今比北边的天和小区每平米低一到两千元。

龙庭小区维权真相——告全体业主书

一、我们为什么要换物业？

1、龙庭小区由当年的省优小区为何会沦落为目前大家看到的这个样子？

①目前的百某某物业公司是龙庭小区开发商旗下的子公司。随着绿地，华润等一大批大型开发商进驻吴江房产市场，该房产公司业务萎缩；

②缺乏投入的百某某物业公司龙庭小区管理组由原来的20多名正式员工，锐减到如今的10多人，导致小区内停车混乱、盗窃频发。如今的龙庭物业已经不是当年那个可以管理出省优小区的物业了；

③物业管理层由于缺乏服务意识以及专业知识，无力对小区内的乱象做出有效整改治理：治安、道路、绿化每况愈下，大家有目共睹，物业做了这么久的整改，直到今天依然经常有业主打110只为两件事，要么是我车位被占了，要么我家被偷了。

2、我们要解聘百某某物业公司的最初起因是什么？

a)2016年1月份开始，业主委员会跟百某某物业公司商谈整改，并在整改基础上商订新一周期的服务合同。物业给出的合同条文中有三条让业委会不能接受：

①小区停车位管理费100%归物业所有；

②物业用房租金（建设银行，小螺号等）100%归物业所有；

③小区广告收入100% 归物业所有。

由于我们购房时，房价里包含停车位、物业用房和张贴广告的小区公共区，《物权法》第七十三条规定，上述三项收入理应归全体业主所有。面对这份合同、面对上述三项合计50余万元且本该属于全体业主但被物业占有的利益，新的这一届业主委员没有在合同上签字。

b)业主委员会跟百某某物业的沟通协调。

①2016年3月10日业委会书面向物业公司提出包括物业用房产权和改善停车位在内的10项整改意见；

②3月13日业委会成员在业委会办公室跟百某某的负责人第一次当面协商整改问题，无结果；

③3月28日业委会成员再次邀请百某某物业公司负责人、江陵社区倪书记，开发区建设局王局长在江陵社区会议室与物业公司一同协商整改问题，物业答应整改；

④4月10日百某某虽给出书面的整改回复，但二个多月后没有一点按期整改的动作。面对自己白纸黑字回复的10项整改中，第一条，物业用房产权，产证问题，未有行动。第四条，清理消防通道，设立消防设施问题，未做整改。第七条车辆管理未有整改，以及第八条篮球场东面荒地的车位改造问题未有回应，同时否定了建行、小螺号等租用地，在住建局备案是龙庭物业用房的产权以及租金归全体业主所有这一基本事实。

c)由于百某某物业业委会提出的10项整改的置之不理，业委会只能依法维权。这就是我们换物业的最初起因。

3、我们业主以及业委会是怎么依法维权的？

①2016年6月13日业委会依法组织了面向全体业主的主题为“是否与百某某物业续聘征求全体业主意见”、“是否对百某某物业公司提交不真实的收入、支出明细，侵占属于全体业主共有的公共收益提起诉讼 ”作意见征询投票程序；

②2016年6月27日龙庭业主志愿者为期两周的小区内上门跑票结束。所有带业主签名和业主手机号码的选票送至江陵社区会议室，在社区领导以及工作人员监督下进行现场投票汇总；

③投票结果是，同意不再续聘百某某物业公司的业主413户，弃权的227户，同意续聘的44户。按照苏州市有关物业管理法规和业主代表大会议事规则，弃权票计入多数票。于是龙庭小区全体业主有93.57%的业主同意不再续聘百某某物业公司；

④社区又对选票上留的姓名以及业主手机号码，进行电话回访核实，结果是选票真实有效。同时所有原始文档目前完整保存在江陵社区；

⑤所以业委会提出的解聘百某某物业公司的提议，获得龙庭小区业主，高票通过；

⑥投票结果报到吴江区住房与城乡建设局，建设局依法按照流程，在2016年9月30日对百某某物业下达了《关于苏州市百某某物业服务有限公司按期撤离龙庭锦绣花园小区的通知》，限百某某物业公司在2016年9月30日撤离龙庭小区。该公文目前一直公示在吴江区政府信息公开的网站上。网址：www.zgwj.gov.cn点击住建局，可看到。

二、我们业主是如何选聘新物业的？

1、2016年7月4日业委会于吴江日报公开登了《招聘物业》的广告；

2、截止到2016年7月10日有16家物业公司报名应聘。期间业委会三次电话通知百某某出方案一起参与公平竞争；

3、业委会组织了由15名业主代表组成的选聘评审团，针对这些物业公司提交的整改方案，以及资质等级进行评分，选出得分最高的4家物业公司，然后提交业主代表大会讨论评选；

4、2016年7月18日在江陵社区会议室，由业主代表在江陵社区领导的监督下，对着4家物业公司进行评选，结果评选出两家公司；

5、2016年7月24日开始，由小区业主志愿者在龙庭小区南门桥上设立投票箱开始面向全体业主发起两家物业公司的二选一的投票程序。

由于种种原因，投票无法继续下去，只能采取志愿者上门跑票的方式，最终选出一家新物业，具有一级资质的苏州物源物业管理有限公司，随后上报区住建局后，业委会与之签订了合同。整个过程也在住建局领导以及工作人员的监督下进行。

三、怎么能够确保新物业一定会比老物业好？

1、新物业有限公司在江陵社区的业主代表大会上的承诺内容大致如下：

a)第一年，先由物源公司垫资30万元，对小区的门禁、绿化、停车位、地下车库等硬件设施进行一系列整改；

b)第二年，征求业主意见在业主同意的前提下，对小区部分地段进行优化改造；

c)第三年，争取能达到市级优秀小区水平。

2、新物业有限公司是一家具有行业一级资质的专业物业公司，其改造方案得到大多数业主代表的一致认可。

3、选择哪家物业，就像美国大选，你投票给民主党还是共和党，对普通民众来讲没有差别，但只要你手中有选票，任何一个政党都会尊重民众，认真聆听民众呼声，我们选择物业公司也是如此，只要手里有选择权，只要不选择那种独裁的、不认真整改、只听上司开发商、无视小区业主的物业公司，我们一定能得到很好的服务。

四、百某某物业公司至今未按照住建局通知撤离龙庭小区，他们的说辞是什么？

1、百某某认为2015年服务合同到期后，业委会没有书面通知他们解聘，所以自动续聘3年至2017年底。

其实并非如此，在与物业公司签订的合同中明确规定：合同自动延续期间，甲方决定不委托乙方的，应提前三月通知乙方。为此，业委会在6月份已经提前三月向百某某物业公司发出不再聘用的律师函，因此，百某某物业理应在9月30日撤离龙庭小区；

2、在2016年9月30日住建局下公文通知其离开后，百某某声称自己从9月30日起已经在小区里投入整改费用包括，修路、种植绿化等等，达到100万元以上，只龙庭业主把这部分款付清了，他们就离开；

其实，此理由同样不能成立：

一、没有资金使用方案；

二、没有可信的投入凭证；

三、没有取得业主大会的同意。

综上所述，所谓投入仅仅是百某某物业公司一家之说，龙庭业主根本不予认可。即使所谓投入100万元属实，也仅仅是偿还多年欠账而已，并不是赖在龙庭的理由。

五、百某某物业公司在我们业主维权的过程中都做了什么？

1、针对建设银行以及小螺号所租的房产，住建局官方文件档案中白纸黑字注明为“物业用房”，但是百某某物业公司以及房产公司拒不承认物业用房的产权以及收益归全体业主所有；

2、设置道闸，强制要求小区业主每车办理蓝牙卡，每张50元；

a)让业主购买蓝牙卡，属于收费行为，收费前并未按照程序告知业委会或经业主代表大会同意。

b)对进小区的业主车辆强制拦停，强制通知办卡，因此与很多业主发生过冲突

c)物价局已经已责令百某某物业有限公司停止收取该项费用，对于已缴纳卡费的业主可凭有效凭证至物业处退还相关费用，业主如有疑问可拨打物价局电话：0512-63490631。

3、2016年7月21日和23日，二次扯掉业委会挂的“24日选新物业公司全体业主投票日”的横幅。24日龙庭志愿者在南门桥头，设立投票箱进行全体业主投票选新物业的过程中，现场出现一伙不明身份人员，闯进小区，打砸投票箱，推翻桌椅。警察赶到后，这伙人迅速逃窜，在两名警察的维稳下，志愿者才保住了半天的投票凭单。之后志愿者只能采取上门收集选票的方法！

4、2016年9月30日，住建局发文让其撤离的当天，百某某物业公司雇佣几十名不明身份人员穿上保安制服，堵在小区门口阻止新物业公司入驻龙庭；

5、2016年10月14日，业委会发现位于物业办公室隔壁的业委会办公室的门锁被撬开，里面铁皮橱门都开的，橱内的放置的小区资料不知去向，业委会有报案，警察有记录为证；

6、2016年10月31日，出于对业委会人员人身安全的考虑，新物业公司派了一名保安进驻业委会办公室，但是百某某派人暴力轰走该名保安，并用砖头，水泥，将业委会办公室的门砌死。很多业主听说后气愤不已并报警，在警察的保护下，业主拆除了堵门的墙；

7、2016年11月1日，百某某物业公司用垃圾把业委会办公室填满，导致龙庭业委会再也没有办公的场所；

8、污蔑业委会主任滥用职权私自改造车位，事实是经社区领导多方调查，停车位是业委会主任同一幢楼的另外三户业主花钱平整理了他们停车的地方并有向物业公司报备，他们也公开申明与业主委员会主任无关；

9、污蔑业委会主任贪污公款，请客吃饭、送礼。业委会主任近70岁的一个老太太，家境殷实，用不着为这点小钱折腾，顺便说一句，如果真的如百某某所言，业委会主任贪污公款，那他们为什么花费这么大力气去维权赶走百某某物业公司？这符合逻辑吗？更重要的是业委会原本没有钱，也根本无公款可贪污！

六、如果这次维权成功，更换了新物业，会怎样？

1、我们成功收回物业用房收益的话，建行、小螺号等486平方米的物业用房收益，加上停车位的收益，加上小区广告收益，这三部分收益合计有50余万元，均归我们全体业主所有。当然除去交给物业公司必要的管理费用外，我们小区每年将有大笔的可支配经费；

2、这部分费用我们可以全体业主商量怎么来使用，可以用来改造路面，可以扩建停车位，也可以用来举办小区活动，难道你们不觉得住在小区里，物业从来没有举办过什么活动吗？业委会提议的活动都因物业公司以“没钱，这些应由社区搞”为由拒绝。这么多年咱小区邻居、对门的邻居，我们认识多少？茶余饭后，想在小区里找几个认识的邻居散散步、聊聊天、打打牌、喝喝小酒都凑不齐，这样真的好吗？

3、甚至有多余的经费，我们可以支付一部分我们的物业费也好，哪怕每家每户只能抵那么一点点，但是这部分收益，我们以前见过吗？知道吗？想过吗？

七、关于我们这些维权志愿者自己的想法

1、我们积极维权不是为了主持正义那么高大上的目标，我们只为我们自己以及家人，各位邻居哪个不是上有老下有小；

2、龙庭小区刚建成的时候，我们的房价是这周边最高的，如今由于小区管理不善，硬件设施残破，我们的房价已经比北边的天和小区每平米低一到两千。虽说我们很多人觉得房子自己住又不卖，管他低还是高呢！但是，如果你出去见朋友，他们问你住哪里，你说龙庭，他们嘴上不说，心里却在默念，这个小区管理很乱，还不如拆迁小区，你的心里是不是顿时五味杂陈？

3、作为我们这群维权志愿者，之所以铁了心的要赶走百某某物业公司，还有一个很重要的原因，就是我们在维权的过程中，遭受到了不明身份人员的谩骂、恐吓、汽车轮胎被放气、车漆被小刀刮、车玻璃被砸烂，遭受了大群的不明身份的穿保安衣服的人员的围堵，毫无根据的诬蔑等等这一切,使我们的身心也受到了极大的伤害。但是，越是这样，我们也越坚定了我们的信心！

4、我们没有办法改变上班道路堵车，但我相信我们可以改善自己小区道路的拥堵。小区是我们业主的共有财产，如果有什么状况，物业至少要征求我们的意见，如果我们不同意，我们可以说不！

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